آلية عمل لجان حصر المناطق وفق قانون الإيجار القديم وتأثيرها على تسجيل العقارات

ما هي آلية عمل اللجان المختصة بحصر المناطق وفق قانون الإيجار القديم؟ يعد قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 نقطة تحول في ملف الإيجارات، حيث وضع آلية واضحة لعمل اللجان المختصة بحصر وتقسيم المناطق السكنية الخاضعة لأحكام القانون، بهدف تحقيق العدالة في العلاقة بين المؤجر والمستأجر بناءً على معايير عادلة تراعي خصوصية كل منطقة.

تفصيل آلية عمل اللجان المختصة بحصر المناطق وفق قانون الإيجار القديم

ينص قانون الإيجار القديم على تشكيل لجان حصر من قبل المحافظ المختص في نطاق كل محافظة، حيث تصدر قرارات بتقسيم المناطق التي تضم وحدات مؤجرة للسكن إلى ثلاث فئات رئيسية: مناطق متميزة، ومناطق متوسطة، ومناطق اقتصادية. وتُراعي اللجان في عملها معايير دقيقة تشمل الموقع الجغرافي وطبيعة المنطقة، إضافة إلى مستوى البناء ونوعية المواد المستخدمة، ومتوسط المساحات داخل كل منطقة، بجانب توافر المرافق والخدمات مثل المياه والكهرباء والغاز والاتصالات. كما تشمل المعايير شبكة الطرق ووسائل المواصلات المتاحة، والخدمات الصحية والتعليمية والاجتماعية، فضلاً عن القيمة الإيجارية السنوية للعقارات وفقًا لقانون الضريبة العقارية رقم 196 لسنة 2008 في المنطقة ذاتها.

المعايير والضوابط التي تتبعها اللجان المختصة بحصر المناطق وفق قانون الإيجار القديم

تلتزم اللجان المختصة بحصر المناطق وفق قانون الإيجار القديم بالانتهاء من مهامها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بالقانون، مع إمكانية مد الفترة مرة واحدة مماثلة بقرار من رئيس مجلس الوزراء إذا استدعى الأمر ذلك. ويصدر المحافظ المختص قرارًا بنتائج هذه اللجان ويتم نشره في الجريدة الرسمية، كما يعلن داخل وحدات الإدارة المحلية بكل محافظة. تعتمد اللجان في تقييمها على معايير متعددة تشمل:

• الموقع الجغرافي وطبيعة المنطقة التي يقع بها العقار
• مستوى جودة البناء والمواد المستخدمة في التشييد
• متوسط المساحات داخل كل منطقة سكنية
• توافر المرافق الأساسية مثل الماء والكهرباء والغاز والاتصالات
• شبكة الطرق ووسائل المواصلات المتوفرة
• الخدمات الصحية والتعليمية والاجتماعية
• القيمة الإيجارية السنوية وفق قانون الضريبة العقارية

تأثير قانون الإيجار القديم الجديد على حقوق المستأجر والإخلاء في الحالات المحددة

أحدث قانون الإيجار القديم الجديد ضجة كبيرة منذ نشره رسميًا في أغسطس 2025، إذ أعاد صياغة العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر، موردًا أحكامًا ملزمة بإخلاء الوحدات السكنية والتجارية في ثلاث حالات محددة، بهدف القضاء على الاستغلال وسوء الاستخدام، مع إتاحة فترات مناسبة للمستأجرين لتوفيق أوضاعهم. تشمل الحالات التي تُسقط حق المستأجر في البقاء على الوحدة المؤجرة ما يلي:

الحالة الأولى: الشقق المغلقة لمواجهة أزمة السكن

أكد القانون في المادة السابعة حق المالك في استرداد وحدته المؤجرة إذا ثبت تركها مغلقة أو غير مستخدمة لأكثر من 12 شهرًا متتالية، دون تقديم سبب مشروع يبرر هذا الإغلاق، كإجراء اجتماعي لمواجهة ظاهرة تكدس الشقق وعدم استغلالها.

الحالة الثانية: امتلاك وحدة سكن بديلة لمنع الاستفادة غير العادلة

تهدف هذه الحالة إلى تحقيق العدالة وتوزيع الموارد منعًا للجمع بين أكثر من وحدة مؤجرة بنظام الإيجار القديم. يُلزَم المستأجر بالإخلاء الفوري إذا تبين امتلاكه وحدة بديلة مناسبة سواء باسمه أو باسم أحد أفراد أسرته المقيمين معه، شرط أن تكون الوحدة البديلة في نفس المدينة أو نطاق قريب.

الحالة الثالثة: انتهاء المدة القانونية لعقود الإيجار القديمة

يمثل انتهاء المدة القانونية للعقود نقطة محورية؛ حيث وضع القانون الجديد مدد واضحة لانتهاء عقود الإيجار القديم تبدأ من تاريخه، وهي:

وبمجرد انقضاء هذه الفترات، يصبح على المستأجر إخلاء الوحدة إلا إذا تم الاتفاق على تجديد العقد بشروط جديدة بين الطرفين. يجسد هذا القانون مبدأ العدالة العقارية، إذ يمنح الطرفين حقوقًا واضحة ويتيح للمستأجرين فرصة لتعديل أوضاعهم وفق القانون الجديد، مما يضع خريطة جديدة لحل قضايا الإيجارات في مصر.